Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 331 тыс. → дом ≈819 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −298 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Темпы ≈7,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6935
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 120 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Юдино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 927 / 39 583 / 56 800 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Борец СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для того, чтобы не сожалеть о вложенных средствах, должны совпасть 3 основных фактора место, объект и стоимость. 1. Место и как добраться. Дмитровское направление 100 км. От Мкад в близи г. Талдом, Московской области, Снт Дружба. Дача расположена в живописном месте, окруженном лесом, в удалении от оживленных трасс и промышленных предприятий. Имеет в то же время абсолютную транспортную доступность, удобное местоположение и идеальную экологию. Отличное место для ценителей тишины и покоя. 2. Объект. Обжитой одноэтажный каркасный дом с мансардой 10 м. Кв. В 2023 году снаружи обшит сайдингом, внутри утеплен. Общей площадью 45 кв. М., на ухоженном участке 6 соток. Планировка на 1-ом этаже: прихожая, кухня. Гостинная столовая и спальня. Летний центральный водопровод в доме. На 2-ом этаже две маленькие комнаты. Коммуникации: электроснабжение, свой колодец с питьевой водой. Центральный водопровод. Земельный участок в отличном состоянии, огорожен со всех сторон деревянным штакетником. На участке имеется бытовка и отдельный душ с подогревом воды бойлером от дров или электричества, летний туалет, и место для авто. Въезд/выезд с территории Снт автоматические ворота: по брелку или с телефона. Адекватные соседи и председатель Снт. Рядом в пешей доступности на территории товарищества, продуктовый магазин. К Дому отличный подъезд -асфальт, рядом лес, грибов всегда более чем достаточно). 3. Стоимость. Складывается из всех вышеперечисленных параметров. В это место значительно вложено не только физического труда и материальных затрат, но ещё и очень много любви и заботы. Очень хочется передать всё в хорошие руки тем кто знает, ценит и понимает. Приезжайте! Оперативный показ в удобное для Вас время! Быстрый выход на сделку! Звоните!