Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Бельское д., Талдомский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 177 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −816 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈5,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6934
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 177 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 000 / 28 587 / 63 478 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -815 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дубна СТ | 120 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 11 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Журавушка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нива СНТ | 120 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ростокино СНТ | 115 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 63 478 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Текстильщик СНТ | 110 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 24 545 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Надежда СНТ | 120 м² | 7 сот. | 2 999 999 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Растовцы д. | 115 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 32 174 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новая д. | 116 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 17 241 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новая д. | 116 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 36 207 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Князчино д. | 116 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 38 793 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на земельном участке 600 кв. М., расположение Московская обл., р-н Талдомский, Снт"Дубна", деревня Бельское. Chт pаcполoжено в живoпиcном мeсте в окpужeнии леca. На территорию Снт въезд осуществляется через шлагбаум. Территория охраняется, оборудована системой видеонаблюдения. Дом 2-х этажный летний, требующий ремонта. В дом подведено электричество, газ в баллонах, водоснабжение ( колодец 5 колец, произведена чистка колодца), введено в дом и летний душ) На 1- ом этаже: кухня,2 комнаты, на 2-ом: 3 комнаты. ! Дом не оформлен в виду того, что планировалось расширение площади, перестрой. Участок огорожен забором, ворота, калитка. Есть централизованный летний водопровод, местный магазин. Зимой проводится очистка дорог от снега. Категория земли -земли сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства. На участке имеестя небольшая хоз. Постройка: сарай, душевая. Участок ровный, растут яблони Антоновка, Штрифель, 2 сливы. Рядом нет шума и суеты большого города. Соседи только с одной стороны. Расположение участка позволяет спокойно подъезжать круглый год. Агентам просьба не беспокоить!