Дмитровское ш., 35 км от МКАД
Хлыбы КП, Дмитровский гор. округ
Дом 121 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 577 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 41 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈2,42 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,01 млн / целевая ≈9,01 млн / пессимист. ≈8,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,61 млн ₽, маржа 33 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6932
Рейтинг 75/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 44 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 246 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 157 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хлыбы д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлыбы СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлыбы СНТ | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлыбы д. | 9,4 сот. | 900 000 | 95 745 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хлыбы д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлыбы д. | 8 сот. | 782 000 | 97 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлыбы ДНП | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ерыково д. | 7,5 сот. | 692 000 | 92 267 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Документалист СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ерыково д. | 15,9 сот. | 2 158 000 | 135 723 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 121 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 83 250 / 160 909 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 507 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Нерощино КП да: «сан узла» + «ремонта» | 120 м² | 6 сот. | 9 990 000 | 83 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Шустово КП да: «санузел» + «мебель» | 117 м² | 6,6 сот. | 8 500 000 | 72 650 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дорожник СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 122 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 64 754 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Изумрудный КП да: «санузла» + «теплые полы» | 116,1 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 103 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Речник СНТ да: «санузел» + «мебель» | 120 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мелихово д. да: «санузел» + «под ключ» | 123 м² | 6 сот. | 17 500 000 | 142 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Смарт вилладж-3 КП да: «санузлом» + «отделкой» | 110 м² | 6,5 сот. | 17 700 000 | 160 909 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день Я собственник дом я прадаю дом дом 121 кв земли 600+соток 15 кловат Электрическую до Москвы добраться 3 дороги Ярославлскый шоссе Дмитровский шоссе Платный дароге из Мкад 45 клометер окружающей дом хороший забор с облицовочный тумби с рядом есть Школа детская Сад Плоклиника Магазин окружающей древня хороший Лес у каво интересный напишите званите. На Машине Обмен Тоже Вариант.