Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Старая д., Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 12,5 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 844 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 60 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈794 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Трофимово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №693
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 844 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щербово д. | 10,8 сот. | 1 200 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 649 / 78 462 / 83 846 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 536 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 794 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | да: «санузел» + «мебель» | 57 м² | 12,1 сот. | 3 400 000 | 59 649 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «ванных» + «ремонта» | 56 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 69 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ да: «санузел» + «меблирована» | 65 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ашитково с. да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Им. Цюрупы пгт да: «ванна» + «мебель» | 65 м² | 12 сот. | 5 450 000 | 83 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-этажный дом 2016 года постройки на Участке 12,5 соток, с определением границ. Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) прописка. Дом построен из клеёного профилированного бруса, внутри обшит вагонкой, обшей площадью 60 кв.м. Фундамент свайный. В доме на первом этаже находится Гостиная душевая кабина и парная ( Баня), печь с топкой из смежного помещения. Второй этаж 1 комната 25.8 кв.м .Двойные оконные рамы, железная дверь. На участке расположен хозблок и гараж. По коммуникациям ГАЗ ПО ГРАНИЦЕ. Вода подведена от колодца. Круглогодичный подъезд Асфальтированная дорога, Один взрослый собственник, документы готовы к сделке. Лес, речка Сушинка за участком. Соседи живут круглый год. Подробности по телефону. Показы по Согласованию.