Дмитровское ш., 54 км от МКАД · земля с домом
Соснинские дачи СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 21 м², участок 16 сот., брус.
Дом по описанию: «Продается большой земельный участок с домиком из бруса в живописном, экологически чистом месте.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 10.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 676 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 50 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈120 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −597 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Желтиково ≈11,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6928
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 279 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соснинские дачи СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Соснинские дачи СНТ | 10,3 сот. | 799 000 | 77 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соснинские дачи СНТ | 7,3 сот. | 350 000 | 47 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соснинские дачи СНТ | 17 сот. | 420 000 | 24 706 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соснинские дачи СНТ | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Натальино СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 67 949 / 71 138 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Пальчино д. | 20 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Каменки д. | 26 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 750 000 | 71 138 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 17.08.2025 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 109536407 Описание Объекта. Продается большой земельный участок с домиком из бруса в живописном, экологически чистом месте. Участок расположен в Днп "Рыбацкая деревня" Сергиево Посадского района, возле деревни Соснино. ОБ Участке. Участок расположен на возвышенности. В 50 м от пруда. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для дачного строительства. Кадастровый номер земельного участка 50:05:0030118:109. Участок ровный, сухой, с трех сторон огорожен забором. Граничит с лесополосой! Границы участка установлены! Участок 16 соток! Вы сможете осуществить свои самые смелые мечты о загородной жизни. Захотите построить большой красивый дом с широкой террасой, организовать зону барбекю, детскую площадку, парники, баню всё возможно! На участке растут молодые дубы. Дуб дерево-донор, его мощное биополе заряжает жизненной энергией, придаёт силу и уверенность при усталости и апатии. Подъезд к участку осуществляется по ровной дороге. Можно подъехать с двух разных улиц. О Доме. На участке очень удобно расположен дом. Дом 21 м2 установлен по проекту компании из бруса 150х150. Фундамент винтовые сваи. Окна и двери трёхкамерные стеклопакеты. На данный момент дом не разделён на зоны. При желании можно выделить кухню, комнату. Либо в дальнейшем использовать дом под баню. Свет в дом заведён. Коммуникации. Свет- 15 квт. Септика нет, можно установить своими силами. Вода скважина Днп находится в 50 м от участка. На участке сейчас воды нет. Установлен уличный туалет. Инфраструктура. Участок расположен в Днп "Рыбацкая деревня", 76 км от Мкад, 30 км от города Сергиев Посад (20 минут на машине). В Днп два больших пруда, от участка до пруда пять минут хотьбы! Чудесное место для отдыха! Название говорит само за себя! Кто любит рыбачить Вам, конечно, к нам! Днп огорожен. При въезде шлагбаум и охрана. Дороги освещаются, зимой чистят, многие соседи проживают круглогодично. Оплата взносов 1000 в месяц. Чудесное тихое место для отдыха! Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас возникли вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу. "Градомиръ"- компания, которую рекомендуют друзьям! *Одобрение ипотеки. *Юридическое сопровождение сделок. *Подбор и продажа недвижимости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии Риелторов Московской области.