Дмитровское ш., 62 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 6,8 сот., каркас, 2006 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 956 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Каналстрой ≈3,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6925
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 70 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 633 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 956 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 043 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Пересветово с. | 15 сот. | 7 699 000 | 513 267 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 19 сот. | 5 500 000 | 289 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 6,6 сот. | 789 600 | 119 636 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 25 сот. | 5 400 000 | 216 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пересветово с. | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прудцы СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 608 / 52 830 / 109 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 234 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Восточное СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 608 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Якоть СНТ | 53 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 52 830 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вербилки пгт | 54 м² | 8 сот. | 1 970 000 | 36 481 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Росток СНТ | 60 м² | 10 сот. | 9 950 000 | 165 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Якоть СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | ТАСС-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 49 057 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 50 лет Октября СНТ | 60 м² | 9,4 сот. | 3 350 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Орудьево с. | 50 м² | 6 сот. | 5 450 000 | 109 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Якоть СНТ | 54 м² | 8 сот. | 1 970 000 | 36 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 999 999 (−350 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с гостевым домом и баней г. Дмитров СНТ Рассвет -1 Участок 6.8 соток для садоводства, земли сельскохозяйственного назначения. Участок ровный и ухоженный, правильной формы, огорожен забором. На участке расположен летний дом, баня, гостевой дом и хозяйственные строения. Участок облагорожен и на нем растут плодовое-ягодные деревья и кустарники. Дом общей площадью 56 кв.м с жилой мансардой, фундамент ленточный глубиной 1.80, материал стен деревянный (каркасный), окна деревянные в хорошем состоянии. Внутри дом обшит вагонкой, полы половая доска и ковролин. Гостевой дом общая площадь 40 кв.м , две комнаты одна кухня и спальня, фундамент столбчатый, материал стен деревянный (каркасно-щитовой), окна деревянные в хорошем состоянии. Стены под покраску потолки обшиты выгонкой. полы половая доска. Баня круглогодичная шикарная баня, фундамент столбчатый, материал стен каркас. Баню можно использовать в зимний период времени. Описание местности: СНТ в три улицы, очень приличные соседи (врачи), огорожен и охраняемый, въездные автоматические ворота. Участок расположен рядом в 5 минутах от Дмитрова. Отличное место для отдыха как с друзьями, так и с семьёй. В 1 минуты имеется своя калитка с выходом в шикарный лес. Подъезд к участку круглогодичный. Членские взносы 15 000 рублей в год и 1200 рублей в месяц ( свет, мусор, охрана)