Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Кушки д., Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 579 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 17 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈2,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6924
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 781 / 85 862 / 124 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 692 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 551 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 267 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Патриот СНТ | 30 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Автоматика СНТ | 29 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вербилки пгт | 33 м² | 11 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кушки д. | 38 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 490 000 | 16 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новоникольское с. | 39 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 75 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нарцисс СНТ | 25 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 124 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Жуковка д. | 36 м² | 10,5 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом в деревне Кушки. От дома 20 минут пешком до ж/д станции на электричке полтора часа до Москвы. Возможен торг.