Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Зодчий СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 31.08.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 668 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дмитров ≈6,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6923
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 668 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Планер СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маринино дп | 7,3 сот. | 900 000 | 123 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маринино дп | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маринино дп | 14,9 сот. | 1 400 000 | 93 960 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маринино д. | 14,9 сот. | 1 500 000 | 100 671 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маринино дп | 18 сот. | 3 999 000 | 222 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маринино дп | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маринино дп | 8 сот. | 897 000 | 112 125 | в продаже 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маринино дп | 11 сот. | 1 550 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маринино дп | 12,4 сот. | 1 400 000 | 112 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 479 / 57 250 / 95 238 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Маринино дп | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Испытатель СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 6.8 км | Тополек СНТ | 44,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 79 186 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Амарант СНТ | 48 м² | 7,1 сот. | 1 799 000 | 37 479 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам любимую дачу в хорошие руки =). Локация: в 15 минутах езды от ЖД станции Дмитров, горнолыжного склона Яхрома, велотрассы до Санкт-Петербурга. 10 минут езды до озера. 70 км от Мкад. Рядом грибные леса. Часть соседей живет круглогодично. Асфальтированная новая дорога до ворот Снт. В пешей доступности 2 км остановка автобуса. Крайняя подмосковная зона, куда ездят доставки Леруа и др. Участок: сухой, 6 соток, есть плодоносящие взрослые деревья и кусты: смородина, яблоня, груша, слива, жимолость, крыжовник. Все экологически чистое. Соседи все доброжелательные. Дом: стоит на бетонных сваях, мощный фундамент, поэтому сруб стоит сухой и крепкий. Дом 2 этажа (жилой только один сейчас) с возможность достройки третьего. Бревно + утеплитель + оббивка брусом снаружи. Отопление печное + электрообогреватель. На участке есть очень теплая баня, санузел на улице. Вода в летнее время из скважины Снт, в зимнее общественный колодец. Могу оставить мебель и технику. Документы в порядке. Показы по договоренности в апреле-мае 2026. Записывайтесь на просмотр весной заранее. Могу прислать актуальные видео. Документы готовы. Адрес и точка указаны на карте верно. Под ипотеку подходит. Молодой продавец, безопасная сделка.