Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Орион СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.02.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 379 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −843 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Никулки ≈1,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6921
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 210 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дубки-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Купавна СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Менделеевец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 41 000 / 54 455 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 977 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Менделеевец СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колос СНТ | 105 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Золотая Звезда СНТ | 94 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 30 319 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бобры СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Приветино СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Менделеевец СНТ | 84 м² | 8,4 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | ТМЗ СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Оптимист СНТ | 89 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 42 697 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кунцево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу! Срочно! Дом жилой, можно прописаться, для круглогодичного проживания требуются вложения. Экологически чистый район! Дом крайний к лесу. На участке есть банька. Соседи бывают крайне редко. Взносы Снт минимальные. По всем вопросам обращайтесь, отвечу. Торг приветствуется) холодильник, кухонная мебель, кровати, диваны, телевизор. Гараж под домом, фактически три этажа. (Гараж, второй этаж веранда, кухня, две комнаты и санузел, третий этаж две комнаты(18м и 10 м) плюс запасы под крышей для воплощения Ваших идей.