Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Семеновское д., Талдомский гор. округ
Дом 183 м², участок 16 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.02.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 533 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 18 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈3,56 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,61 млн / целевая ≈6,85 млн / пессимист. ≈6,09 млн → от пессимистичной прибыль −276 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Никулки ≈11,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6914
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 533 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красные Всходы СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 183 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 48 667 / 77 273 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -276 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Вербилки пгт | 180 м² | 20 сот. | 12 600 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Марьина Роща-2 СНТ | 200 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Вербилки пгт | 162,5 м² | 12 сот. | 23 000 000 | 141 538 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Новоникольское с. | 200 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 24 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Вербилки пгт | 154 м² | 20 сот. | 11 900 000 | 77 273 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Юркино д. | 150 м² | 15,7 сот. | 7 300 000 | 48 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.02.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область Талдомский район Деревня Семеновское дом 38 Продаю ½ дома площадью 183 кв. М с обособленной системой отопления, канализации и водоснабженияния и земельный участком-садом 16 соток. Материал дома газоблоки, снаружи кирпич. Дом 1998 года постройки. На 1 этаже кухня, небольшая сауна, гараж, санузел (душевая, туалет), гостиная 36 кв. М., 2 спальни. На втором этаже гостиная 22 кв. М., две веранды по 20 метров, 4 жилых комнаты. Все внутри обшито вагонкой. Отопление от электр котла и печи, есть твердотопливный котел. Вода заведена в дом, водоснабжение из колодца. На участке плодовые деревья, кустарник, смородина, малина. . Жилая деревня, круглогодичный подъезд, 2 раза в неделю приезжает автолавка. В 15 минутах пешком остановка автобуса до ст. Вербилки (35 минут). В трех км есть средняя школа, медпункт, детский сад, магазины, в том числе супермаркет "Верный". Деревня расположена вблизи государственного журавлиного заказника, ягодные и грибные леса, река Дубна. Идеально подходит для проживания и отдыха, охоты, рыбалки. Цена 3300000, разумный небольшой торг возможен.