Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Сосенка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 54 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,13 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль −669 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Морозки ≈2,2 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6913
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 094 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сосенка СНТ | 6,4 сот. | 960 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плес СНТ | 9 сот. | 1 380 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плес СНТ | 8,7 сот. | 1 800 000 | 206 897 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станкин-2 СНТ | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово с. | 15 сот. | 3 445 000 | 229 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 285 000 | 228 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатово с. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игнатово с. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игнатово с. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 933 / 54 167 / 60 417 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -669 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Дружба-5 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Энергетик СНТ | 96 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Родник-2 СНТ | 89 м² | 6,1 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте! Продаётся, загородный Дом с участком 6 соток в Снт "Сосенки". В Сосновом Лесу. Дмитровское шоссе 40-км. Кпп (охрана, чистка дорог, вывоз мусора) по границе Газ. В пешей доступности, Канал им. Москвы. Общественный транспорт, ЖД станция Морозки. За подробностями, обращайтесь пожалуйста по телефону.