Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Подосинки д., Дмитровский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 737 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 86 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,44 млн / целевая ≈7,59 млн / пессимист. ≈6,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,62 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6911
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 770 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 737 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 363 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 507 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подосинки д. | 37,8 сот. | 4 536 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 9,3 сот. | 1 674 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 7,2 сот. | 940 000 | 130 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 15 сот. | 2 704 000 | 180 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 6,5 сот. | 710 000 | 109 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 250 / 114 554 / 139 062 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 593 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в комплектации теплый контур. Ниже цены в природе не существует. Есть такие же уже отделанные дома. Звоните.