Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Новое Игнатово КП, Дмитровский гор. округ
Дача 88,4 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,4 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 35 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Икша ≈1,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6900
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гурбан СНТ | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гурбан СНТ | 8,6 сот. | 1 290 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карбонат СНТ | 6,2 сот. | 2 500 000 | 403 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 8,3 сот. | 1 494 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 30 сот. | 11 500 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 11,7 сот. | 3 300 000 | 282 051 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 42 759 / 51 948 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 185 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новое Игнатово КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Базарово д. | 100 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесные Поляны-5 СНТ | 65,6 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134154990 Продается уникальная дача 88 м2 идеальный вариант для тех, кто ищет дом с потенциалом и всеми удобствами! Подходит под ипотеку и есть возможность прописки! Адрес: Московская область, Дмитровский район, село Игнатово, Снт Карбонат 63. Дом расположен на участке 6 соток, участок крайний, что обеспечивает дополнительное пространство и меньше соседей(один сосед). Первый этаж выполнен из прочного кирпича, второй из дерева, на надёжном ленточном фундаменте. Дом имеет два отдельных входа, каждый со своими двумя комнатами, что открывает широкие возможности для планировки. На участке вас ждут гараж для автомобиля, просторная русская баня с гостиной, которая станет центром отдыха (нужна замена полов в парильной), а также сарай для разведения кур, птиц или других животных. Вода заведена в дом к умывальнику и душу, отопление на дровах с антифризом, электричество без ограничений, летняя вода на участке. При желании можно установить энергоэффективные конвекторы для отопления. В пешей доступности: канал им. Москвы, озеро, автобусная остановка, детская площадка, сетевые продуктовые магазины, пункты выдачи Ozon и Wildberries, а также картодром "Маяк". До ж/д станции Морозки всего 15 минут на автобусе. Это не просто дача, это ваш будущий загородный дом, ждущий новых хозяев! Звоните, чтобы узнать подробности!