Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Агро-Дар СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 968 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,15 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Костино ≈11,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6896
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 968 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агро-Дар СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агро-Дар СНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Агро-Дар СНТ | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хлопенево д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хлопенево д. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлопенево д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлопенево д. | 10 сот. | 1 135 650 | 113 565 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлопенево СДТ | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлопенево д. | 24 сот. | 4 300 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Опушка СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 109 722 / 121 077 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 147 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Шустово КП | 65 м² | 8,1 сот. | 7 870 000 | 121 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зеленоград СНТ | 70 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сычевки д. | 72 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 109 722 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом-баня.