Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Мельчевка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 20 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 30.01.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 534 тыс. → дом ≈66 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈147 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Орудьево ≈6,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6890
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 66 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агат СНТ | 12,6 сот. | 900 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агат СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орево д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орево д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орево д. | 9,1 сот. | 1 092 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 57 084 / 108 333 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Экспресс СНТ | 24 м² | 6 сот. | 980 000 | 40 833 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Зверобой СНТ | 20 м² | 10 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Каменный Ручей СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Прогресс СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 84 783 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лужайка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 350 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Якоть СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.01.2026 | 800 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в Снт Мельчевка. Дом летний, в плохом состоянии. Есть колодец, электричество подведено к дому. Территория Снт огорожена, на въезде шлагбаум. Раз в неделю, приезжает авто с продуктами и привозят свежее молоко. В 3-х минутах езды, в деревне Мельчевка, есть продуктовые магазины, детский сад и школа. До города Дмитров, на авто примерно 20-30 минут. Обмен не интересует.