Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Симоново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 221 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Никулки ≈24,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6889
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 221 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 988 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Симоново д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алмазово-2 СНТ | 30 сот. | 2 000 793 | 66 693 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмазово-2 СНТ | 12 сот. | 560 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алмазово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Филипповское д. | 10,7 сот. | 440 000 | 41 121 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 32 857 / 57 096 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 641 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Калинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 16 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кентавр СНТ | 61,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 57 096 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию загородный дом с земельным участком, расположенный в экологически чистом уголке Подмосковья в Снт Весна дер. Симоново Сергиево-Посадского р-на. Дом построен из бруса 100*100 на ленточном фундаменте. На первом этаже расположены прихожая, кухня, спальня и санузел. На втором этаже две комнаты и холл. В дом заведено электричество, центральный летний водоровод, канализация-автономный септик Топаз, не требующий откачки. Установлены пластиковые окна и металлическая дверь. Участок 6 соток, ровный, сухой. Посажены цветы, плодовые деревья и кустарники. Есть хоз. Блок и душевая. Участок расположен на крайней линии с видом на прекрасные пейзажи. Территория Снт огорожена. Установлены автоматические ворота. Подъезд по ровной асфальтированной дороге. Рядом есть водоем, в котором можно искупаться и порыбачить. До становки общественного транспорта 5 минут пешком. Курсируют автобусы до г. Сергиев Посад. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Звоните! Ваши сделки с недвижимостью в надежных руках! Мы являемся членами Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области, что гарантирует высокий уровень профессионализма и безопасность каждой сделки. Строго соблюдая стандарты работы Гильдии Риэлторов Московской области, мы обеспечиваем полную защиту ваших интересов. Наши услуги застрахованы по программе гражданской ответственности, что дополнительно подтверждает нашу ответственность и заботу о клиентах. Мы гарантируем надежность и комфорт при покупке, продаже или аренде любых видов недвижимости квартир, домов и коммерческих объектов.