Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Садко СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,68 млн ₽, снижали с 2,78 млн; первая цена 2,78 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 183 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Власово ≈6,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6887
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 497 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 376 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Аист СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 224 / 30 419 / 40 698 |
| цена объекта | 2 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 278 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Земляне СНТ | 82,2 м² | 6 сот. | 2 320 000 | 28 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Каскад СТ | 85 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 30 588 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рассвет-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 38 256 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Слава СТ | 86 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 070 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Салют СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 420 000 | 30 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Журавлик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Монолит СНТ | 84,6 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 29 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Московский Художник СНТ | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Магнолия СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Русь СНТ | 88 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 73 864 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 780 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 690 000 (−90 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 680 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 680 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От собственника! Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2022 году. Дом на ленточном надёжном фундаменте. Дом утеплен полностью и отделан вагонкой, что создает атмосферу тепла и уюта. На первом этаже расположены застеклённая веранда, 4 окна), спальня, кухня-гостиная и санузел с душем и туалетом. Дом имеет выход на две стороны. В доме есть мебель и техника: Кухня, холодильник, микроволновка и многое другое. Все остаётся. Все новое! Много садового инвентаря. Есть печь Бурельян ( по канадской технологии)и электрические обогреватели 3 шт. Вода заведена в дом. В шаговой доступности магазины, что делает проживание здесь комфортным. На втором этаже большое пространство. Есть чердак на веранде второго этажа. Дом зарегистрирован. Можно прописаться. Станция Власово. От. Нее ходит автобус до Снт 10 мин. Из ближайших магазинов есть доставка. Рядом город Талдом ( в нем есть все необходимое магазины, аптека больница и т. Д). Звоните, отвечу на все вопросы. Вячеслав.