Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Сковородино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 9 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 215 тыс. → дом ≈285 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈132 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Власово ≈26,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6884
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 215 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 285 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Закубежье с. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубки д. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Агинтово д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Агинтово дп | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Агинтово дп | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Залесье СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Агинтово дп | 10 сот. | 115 000 | 11 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иваньково д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Иваньково д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Иваньково д. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 452 / 46 500 / 69 565 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 132 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Парфенково д. | 26 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 42 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Дьяконово д. | 22,6 м² | 12,5 сот. | 1 500 000 | 66 372 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Заповедное ДПК | 23 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 69 565 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Николо-Кропотки с. | 27 м² | 9 сот. | 800 000 | 29 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Калошино д. | 29,5 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Федорцово д. | 27,9 м² | 4,5 сот. | 1 150 000 | 41 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Русская деревня ДНП | 28 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 57 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Подлипки-1 СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 490 000 | 49 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Николо-Кропотки с. | 30,3 м² | 11,3 сот. | 650 000 | 21 452 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Константиново с. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в д. Сковородино. Дом жилой, но требует косметического ремонта. На участке есть колодец, электричество. Напротив участка пруд.