Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Росток СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 48 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,07 млн → дом ≈678 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −542 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Каналстрой ≈2,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6882
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 484 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 072 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Росток СНТ | 12,5 сот. | 1 400 000 | 112 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росток СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росток СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росток СНТ | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калинка-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спиридово д. | 29 сот. | 14 800 000 | 510 345 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спиридово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спиридово д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спиридово д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 45 161 / 95 238 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -541 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Испытатель СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 6 км | Маринино дп | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Настасьино д. | 55 м² | 13 сот. | 5 900 000 | 107 273 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 42 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Прудцы СНТ | 46,5 м² | 5,7 сот. | 2 100 000 | 45 161 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Восточное СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в г. Дмитров снт Росток. Дача двухэтажная, деревянная, на 48 кв. М. + веранда. Внутри обшита вагонкой. Электричество в доме. Дача расположена на участке 11 соток. Скважина, сан узел и летний душ на участке. Участок огорожен, есть въездные ворота и место для парковки. Также на участке произрастают плодовые деревья и кустарники. До г. Дмитров 1,5-2 км. Один взрослый собственник. Фундамент ленточный. Все документы в наличие, быстрый выход на сделку.