Дмитровское ш., 31 км от МКАД
Варварино д., Дмитровский гор. округ
Дом 55,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈178 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 110 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся одна обособленная доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Морозки ≈0,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6881
Рейтинг 32/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 35 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Варварино д. | 7,4 сот. | 2 208 000 | 298 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Варварино д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Варварино д. | 6,4 сот. | 1 134 500 | 177 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Варварино д. | 8,3 сот. | 1 488 000 | 179 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Варварино д. | 12 сот. | 2 880 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Варварино д. | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-104 55-й км | 18,9 сот. | 2 268 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-104 55-й км | 25 сот. | 30 000 000 | 1 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-104 55-й км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-104 55-й км | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 014 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 110 280 / 130 352 / 141 341 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся одна обособленная доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся одна обособленная доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Чистые пруды КП да: «ванную» + «меблированы» | 53,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 110 280 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Круглино д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 53,7 м² | 6 сот. | 6 999 900 | 130 352 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Круглино д. да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6 сот. | 7 590 000 | 141 341 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся одна обособленная доля жилого одноэтажного дома общей площадью 167.1 кв. М, с выделенной долей площади 55.7 кв. М. Данная часть дома имеет две жилые комнаты и построен из кирпича в 1967 году. Коммуникации: - Канализация -сделаны отводы. - Вода поступает из колодца, подведённого непосредственно в дом. - Электричество подключено. Дополнительные удобства: - На территории расположены дополнительные строения: уютная беседка и баня Прилегающая территория благоустроена плодовыми деревьями, декоративными растениями и кустарниками. Преимущества расположения: - Прекрасная возможность использовать объект как для постоянного проживания, так и для регистрации по месту жительства. - Отличная транспортная доступность ближайшие остановки общественного транспорта находятся всего в 1 минуте ходьбы, маршруты 43, 47, 54, 35, а также в 4 минутах пешей доступности: маршруты 32, 43, 54, 401, 47.