Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., брус.
Цена 770 тыс. ₽, снижали с 870 тыс.; первая цена 870 тыс. ₽ от 20.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈432 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈654 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −222 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Темпы ≈7,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6867
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 77 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 432 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 45 000 / 56 250 |
| цена объекта | 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 654 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 207 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Борец СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Попадьино д. | 24 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 870 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 820 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 770 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 770 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Талдомский район Снт "Дружба". Дом 2-х этажный каркасный, площадью 32 кв. М. Фундамент блоки, крыша металл. В доме на первом этаже: кухня, 1 комната, на втором этаже холл и комната. Отопление обогревателями. Участок 6 соток правильной прямоугольной формы, огорожен со всех сторон забором. Участок угловой. На участке находится: дом, хозблок, колодец, уличный туалет. Коммуникации: электричество, колодец (4 кольца). Хороший круглогодичный подъезд. Въезд через шлагбаум. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности. Рядом грибной лес и канал им. Москвы.