Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Политехник СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 44 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 531 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈942 тыс. / пессимист. ≈838 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −252 %, ROI −72 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Власово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6866
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 276 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 531 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Политехник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 23 611 / 28 889 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 047 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 109 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −252 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 700 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 730 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полесье СНТ | 46 м² | 6 сот. | 920 000 | 20 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 400 000 | 8 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Заря СНТ | 42 м² | 6,4 сот. | 1 050 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьина Роща СНТ | 38 м² | 10,5 сот. | 1 000 050 | 26 317 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слава СТ | 50 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марьина Роща-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ( сдается) уютная дача площадью 44 кв. М с двумя этажами, построенная из бруса в 2010 году. Дом расположен на участке 12 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. Внутри выполнен косметический ремонт, а также имеется терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. На участке есть колодец для водоснабжения и выгребная яма для канализации. Для отопления используется печь, что создает атмосферу тепла и уюта в холодное время года. В доме три комнаты, которые можно использовать как спальни или рабочие зоны. Транспортная доступность обеспечивается наличием асфальтированной дороги и ближайшей железнодорожной станции. В шаговой доступности находится магазин, где можно приобрести все необходимое. Отличное место для тех, кто ищет тишину и комфорт в окружении природы.