Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Кунцево СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 84,5 м², участок 12 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.07.2024.
Рейтинг 62/100 · уверенность 53 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 270 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,98 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,44 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Власово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6861
Рейтинг 62/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 505 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 030 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кунцево СНТ | 15 сот. | 270 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунцево СНТ | 10 сот. | 345 000 | 34 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кунцево СНТ | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 14 сот. | 238 000 | 17 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кунцево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 600 / 69 767 / 77 381 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 783 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Красный Октябрь СНТ да: «санузел» + «мебель» | 86 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Океан-1 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 84 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Русь СНТ да: «ванных» + «мебель» | 87,5 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 45 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.06.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается готовая дача Талдомский р-н Снт "Ивушка" 110км от Мкад. 14км от г. Талдом, 38км от г. Дмитров. На территории участка: 12-х этажный дом. На первом этаже утепленная терраса с кухней, гостевая комната, и две спальни, кирпичная печь. На втором этаже большая гостиная и спальня. На втором этаже установлены пластиковые окна. В доме остается вся сантехника, электрические водонагреватели на кухне и в бане, а так же кухня с духовкой. Дом готов к новым хозяевам. 2баня из бруса 6х6. В бане гостиная, душевая и парная. 3гараж из блоков 4х7. 4навес. Коммуникации: Свет, на участке колодец с технической водой и летний центральный водопровод. Так же на участке есть сарай, дровник и летний туалет. На территории проложены тропинки из плит. Около бани выложено плиткой место для отдыха. Участок 12 сот, огорожен забором из металлопрофиля. До жд станции 20 минут на автобусе. От станции асфальтовая дорога, ходят автобусы по расписанию круглый год. В пешей доступности есть продуктовые магазины.