Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Дубки СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 25 м², участок 9,7 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 30.11.2024.
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 191 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,1 млн / целевая ≈992 тыс. / пессимист. ≈882 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −169 %, ROI −63 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈5,3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6850
Рейтинг 14/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.7 |
| участок | 5 | 52 % | 4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 19 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 009 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 11,2 сот. | 300 000 | 26 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Талицы д. | 11,5 сот. | 300 000 | 26 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аэрофлот СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аэрофлот СНТ | 9,4 сот. | 120 000 | 12 766 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка ДП | 24 сот. | 300 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 24,4 сот. | 849 000 | 34 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гуслево д. | 16,3 сот. | 1 550 000 | 95 092 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 792 / 42 000 / 95 516 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 047 000 ₽ |
| продажа: целевая | 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −169 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Агрос СТ | 25 м² | 7,9 сот. | 1 220 000 | 48 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нарцисс СНТ | 25 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 124 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Слава СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Красная Звезда СНТ | 26 м² | 6 сот. | 700 000 | 26 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Агросад СНТ | 26 м² | 6 сот. | 620 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Высотка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 499 000 | 20 792 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Земляне СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Луч СНТ | 22,3 м² | 6 сот. | 2 130 000 | 95 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Виктория СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Запрудня пгт | 24,5 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.11.2024 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в СНТ Дубки-1. Талдомский район в районе д.Дубки. Участок ровный, 9,7 соток. Огорожен забором из профлиста. Дом площадью 79 кв.м. 3 спальные комнаты, прихожая, которую можно приспособить под кухню. В 2 минутах от дома лес.