Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Автомобилист-34 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1 млн ₽ от 02.08.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 205 тыс. → дом ≈895 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈930 тыс. → от пессимистичной прибыль −605 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈22,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6849
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 205 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Судниково д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино-1 СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Иваньковское СНТ | 9,2 сот. | 150 000 | 16 304 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 33 572 / 37 857 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Самоцветы СНТ | 32,7 м² | 8,4 сот. | 1 200 000 | 36 697 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино-1 СНТ | 39,1 м² | 5 сот. | 350 000 | 8 951 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Былино д. | 36 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Луч СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новоселки х. | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Яуза-2 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Политехник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Зеркальщик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 16.02.2026 | 1 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 1 300 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, на участке в 6 соток! На участке два домика, баня новая( ни разу не пользовались, поставили этой зимой), душ, туалет ( без ямы, пользовались биотуалетом), колодец с питьевой водой! Участок ровный, без насаждений ( землю привезли плодородную, засеяли клевером). По фасаду новый забор из профнастила, остальной забор- сетка. Одни соседи справа( очень добродушные- я). Снт круглогодично охраняется. Поставили беседку 6/3 из метала каркас, на прочном основании.