Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Никулино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 61 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 05.07.2024.
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,03 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 79 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,1 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈227 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈8,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6843
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 93 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.2 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 032 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 902 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дмитровские дачи дп | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино СНТ | 6,7 сот. | 745 000 | 111 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитровские дачи дп | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никулино д. | 36 сот. | 6 120 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 956 / 80 952 / 147 458 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 847 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Шадрино д. да: «ванные» + «мебели» | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Агро-Дар СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 63 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Позитив СНТ да: «ванную» + «ремонтом» | 63,2 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 78 956 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.06.2025 | 3 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.10.2025 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 3 599 999 (−1) | история площадки |
| 05.12.2025 | 3 499 999 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 350 000 (−49 999) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в Днп Дмитровские Дачи. Дом каркасный, утеплен базальтовой плитой, обшит внутри вагонкой. Крыша металлочерепица, фундамент-сваи. Планировка дома- 2 спальни, кухня- гостиная, ванная комната, терраса. Свет подключен. Участок 7,5 соток, ровный, сухой. Подъезд круглогодичный. Поселок развивается! Рядом следующие поселки: Новое Гришино, Подосинки, Дубровки, Костино. Автобусная остановка в 5 минутах. Можно доехать до станции Морозки или до г. Дмитров. Рядом находится канал им. Москвы, стрелковый клуб "Лисья нора", горнолыжные клубы "Сорочаны" и "Леонида Тягачева", картодром "Маяк". 1 собственник.