Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Северянин СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈950 тыс. / пессимист. ≈844 тыс. → от пессимистичной прибыль −781 тыс. ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Никулки ≈4,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6841
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 410 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гуслево д. | 16,3 сот. | 1 550 000 | 95 092 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гуслево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гуслево д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гуслево д. | 24 сот. | 600 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 203 / 41 282 / 95 238 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 950 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -781 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лагуна СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Жемчужина СНТ | 25 м² | 10 сот. | 550 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Аймусово д. | 25 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нива СНТ | 24,1 м² | 14 сот. | 270 000 | 11 203 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2025 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок квадратной формы, 10 соток. Ухожен. На территории баня из бревна с комнатой отдыха и 2 этаж, мансарда. Парилка, печь. Туалет в доме и на улице. Такое на территории беседка из бруса.