Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Ельцыново д., Талдомский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 300 тыс. → дом ≈400 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −869 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Талдом-Савёловский ≈12,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6840
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лютиково д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агрика СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агрика СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Буртаки д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Вороново д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 27 072 / 59 524 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Припущаево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Маяк СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 33 721 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Универсал-3 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 38 824 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Политехник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 600 000 | 8 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Воргаш д. | 84 м² | 14,3 сот. | 5 000 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Таволга СНТ | 70 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 17.4 км | Талицы д. | 80 м² | 14 сот. | 1 750 000 | 21 875 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | 75,1 м² | 6,3 сот. | 1 490 000 | 19 840 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.5 км | Бекерон СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 100 кв. М с участком 10 соток в Снт. Дом построен из керамзитобетонных блоков в 2015 году, имеет два этажа и свободную планировку. На участке растут овощи, что создаёт уютную атмосферу загородной жизни. Домик требует ремонта, но это отличная возможность обустроить его по своему вкусу. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Электричество по границе участка.