Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Абрамовка д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 52,2 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −512 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Беливо ≈6,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №684
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Абрамовка д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Абрамовка д. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Абрамовка д. | 17 сот. | 1 100 000 | 64 706 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Абрамовка д. | 20 сот. | 490 000 | 24 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Устьяново д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Степановка д. | 15 сот. | 740 000 | 49 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Степановка д. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Степановка д. | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 170 / 61 652 / 85 577 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 102 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -512 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Гридино д. | 52 м² | 15 сот. | 4 450 000 | 85 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гридино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Юрятино д. | 55 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 47 273 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Авсюнино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Каштан СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Богородское с. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Авсюнино д. | 47,8 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 83 682 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шувое пос. | 54,5 м² | 12,5 сот. | 3 450 000 | 63 303 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 1500 кв.м ЛПХ(межевание проведено) с расположенным на нем жилым домом площадью 52.2 кв.м.в жилой деревне Абрамовка (ПМЖ/Прописка)Орехово-Зуевского района.Полностью огорожен забором. Асфальтированный подъезд к дому. Дом бревенчатый (сруб).В доме электричество, вода-скважина, природный газ по границе земельного участка.В доме три комнаты,кухня,терасса,двор,печь. На территории сарай,летний душ,туалет,летняя кухня,колодец,баня(сруб недострой).Участок правильной формы,плодово ягодные деревья,смородина ,крыжовник,жимолость,яблоня. Деревня с развитой инфраструктурой ,в шаговой доступности есть магазины, пункт выдачи заказов маркетплейсов. До ближйших ж/д станций Куровское/Авсюнино/Беливо 6-10 минут на транспорте. До ст. Выхино 1 час 30 минут.В шаговой доступности лес ,грибы ягоды. Один взрослый собственник( более 5-ти лет в собственности)