Новорязанское ш., 28 км от МКАД
Крот СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈261 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 79 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −122 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Заводская ≈9,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №683
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 260 776 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 565 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Крот СНТ | 7,7 сот. | 6 500 000 | 844 156 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мобиль-2 СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еганово с. | 9,6 сот. | 3 950 000 | 411 458 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мобиль-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 700 000 | 293 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еганово с. | 6,2 сот. | 2 500 760 | 403 348 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 14 сот. | 3 450 000 | 246 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 10,7 сот. | 6 083 280 | 568 531 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 11 сот. | 4 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 788 / 85 556 / 110 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 631 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -122 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Верея д. | 39,3 м² | 7,3 сот. | 12 990 000 | 330 534 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Раменской агрохимстанции пос. | 33 м² | 3 сот. | 2 600 000 | 78 788 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменное Тяжино д. | 50 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Глушица СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 3 850 000 | 85 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом, 40 кв.м (щитовой, отделка - сайдинг, 2-й этаж - мансарда, внутренняя лестница), с хоз.постройками на 6 сотках (участок 20 х 30 м, ровный) в СНТ "Крот" (Раменский р-н, 28 км от МКАД, 5 км от Новорязанского ш.). Дорога до СНТ - полностью асфальт. Обжитое газифицированное садоводство. Газ на границе участка, электричество (в доме и хоз.постройке), водопровод (весна - осень). Многолетние насаждения: яблони, вишни, сливы, груша, малина, кр. и черн.смородина, крыжовник.