Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Радуга-1 ТСН, Дмитровский гор. округ
Дача 40,9 м², участок 7,1 сот., каркас.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 488 тыс. → дом ≈662 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈718 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −534 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈10,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6829
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 186 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 718 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 33 750 / 79 946 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 161 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -534 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.2 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Былино д. | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Простор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пыхино СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Веля СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Царевское д. | 40 м² | 6 сот. | 700 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Повелье СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Молодежный СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Авиатор СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в снт Радуга-1. Дом 40,9м каркасный, летний. На 1 этаже террасса, 2 комнаты, на 2 этаже одна комната. Участок ровный, есть смородина, крыжовник, яблоня. На участке, помимо дома, есть хозблок и металлический каркас теплицы. Летний водопровод, электричество. Дом продаётся со всем, что на фото. Без Прописки. Отличное расположение, круглогодичный подъезд, чистый воздух, тишина. Все взносы оплачены, долгов нет. Образцовый председатель, в Снт порядок. Продажа от собственника.