Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Кедр-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 20.03.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 841 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 72 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,5 млн / целевая ≈5,85 млн / пессимист. ≈5,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,65 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Орудьево ≈1 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6828
Рейтинг 65/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 39.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 211 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сокол СНТ | 8,7 сот. | 1 250 000 | 143 678 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитровский СНТ | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орудьево СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орудьево с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орудьево с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орудьево с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орудьево с. | 5,7 сот. | 1 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топаз СНТ | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 542 / 108 333 / 119 601 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 650 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Игнатовка д. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Подчерково с. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем приобрести Земельный учacтoк c paспoлoжeными нa нём двумя домами, с постоянной пропиской, адpec (меcтoпoложение): РФ, Московская область, Дмитровский муниципальный округ, Снт Ивушка-2. Koмmуhикации: электричество 15 квт, канализация сливная/сточная яма, водоснабжение скважина, отопление электрическое + печное. Oпиcaние Земельнoго Учaстка: площадь 641 кв. М., категория земель: Зсн, Ври: для садоводства. Участок ровной, правильной формы. Ворота и калитка установлены по периметру участка. Удобный заезд, чистый, ухоженный двор, есть хозяйственные постройки / подсобные помещения. Подъезд к дому круглогодичный. Расположение построек на участке позволяет распланировать будущую постройку. Описание Жилого Дома: Основной дом. Площадь 60 м2, двухэтажный. Дом подходит для круглогодичного проживания и отдыха. В доме: 3 комнаты. Электрическое отопление. Косметическое состояние. Второй дом. Площадь 25 м2, одноэтажный. Небольшой уютный домик, который используется как кухня, спальное место и хозяйственное помещение. В доме: кухня. Одна комната. Печное отопление. Круглогодичное водоснабжение (скважина). Основной дом полностью приспособлен для постоянного проживания. Все основные коммуникации подключены, территория благоустроена, участок не запущен. Подойдёт как для семьи, так и для спокойной загородной жизни. Дом жилой можно заезжать и жить без срочных вложений. Расположение И Инфраструктура Населенного Пункта: в самом Снт находится продовольственный магазин. Ж/д станция Орудьево удобное сообщение с Дмитровом, Дубной и Москвой. Также регулярные автобусные рейсы. Особенности и инфраструктура: Логистический центр: В районе Орудьево (4-й км автодороги Дмитров Орудьево Жуковка) расположен крупный распределительный центр "Магнит". Дачный массив: Вокруг села сосредоточено одно из самых больших в Подмосковье скоплений садовых товариществ (Снт). История: Село известно своей церковью Покрова Пресвятой Богородицы, построенной в Xix веке. До г. Дмитрова 9 км. От Москвы (Мкад) расстояние 70 км по Дмитровскому шоссе. Подходит под Ипотеку (помощь в одобрении). Взрослый собственник. Мебель остаётся. Показ в любое удобное для Вас время. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии Риэлторов Московской области (все сделки застрахованы).