Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Атмосфера СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 66,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 145 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 42 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −689 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6827
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 117 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 145 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Палиха СНТ | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 336 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 935 / 46 032 / 62 687 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -689 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Радуга СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 67 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Маяк СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Химик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 62 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача из бруса с двумя этажами. Дом расположен на участке 6 соток в Снт. Внутри четыре комнаты. Дом 2010 года постройки, фундамент-свайный. 1этаж брус 10*10, пол утепленный. 2этаж -щитовой, утеплены стены и потолок. Окна двойные рамы, дерево. Винтовая лестница на второй этаж. Веранда. Веранда 2013 года постройки. Фундамен-ленточный. Стены щитовые. Окна пластиковые. На участке есть хоз. Блок ввиде железного вагончика. Дом подключен к газу, что упрощает приготовление пищи и обогрев помещений. Газ балонный, балон стоит в хоз. Блоке. Санузел находится на улице. Есть возможность добраться до Снт и самого участка без машины на поезде и автобусе. У участка есть некоторые проблемы. К примеру упавший забор соседа. Пока нет подачи технической воды, есть колодцы вне участка. Пишите, звоните, задавайте вопросы. Сам я из Санкт-Петербурга и мне добираться до неё проблематично. Цена желаемая, её можно обсудить.