Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Айбутово д., Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 22 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 487 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,81 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈16,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6816
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 282 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 487 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Леоново д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 40 000 / 136 752 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 994 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | 58,5 м² | 13,4 сот. | 8 000 000 | 136 752 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Петрино СНТ | 65 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Заболотье с. | 50 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом 60кв. М с пристроенной террасой в д. Айбутово Талдомского р-на. Деревня жилая. Удобная транспортная доступность как на авто, так и общественным транспортом. Экологически чистое место. Рядом заповедник Журавлиная родина. Дом кирпичный, утеплён и обшит сайтингом,2 комнаты и кухня, отапливается двумя печками. Дому требуется ремонт. Участок 22сотки, Лпх, по периметру огорожен забором из профлиста. На участке есть колодец, хозпостройки, плодово- ягодные деревья и кустарники. За участком в 100метрах есть пруд, пригодный для купания и рыбалки. Отличное место для отдыха и Пмж ( прописка есть). Один взрослый собственник. Торг. Отвечу на все вопросы по телефону. Онлайн показ возможен по договоренности, ТК там не живём.