Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Объединения Телешово ДП, Дмитровский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈511 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,06 млн → дом ≈186 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 71 тыс.–240 тыс. ₽/м², медиана 180 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль −186 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 109 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6814
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 510 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 064 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 455 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Некрасовский пгт | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Некрасовский пгт | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 4,1 сот. | 4 100 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родина СНТ | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Объединения Телешово ДП | 7,7 сот. | 4 950 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родина СНТ | 5,5 сот. | 6 000 000 | 1 090 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Защитник СНТ | 15 сот. | 11 200 000 | 746 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | А-104 46-й км | 7,7 сот. | 2 310 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | А-104 46-й км | 6 сот. | 1 965 000 | 327 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 833 / 180 000 / 239 583 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 017 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -185 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дубрава-1 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 106 977 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Березка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Новое Гришино пос. | 21 м² | 5,2 сот. | 1 700 000 | 80 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Подосинки пос. | 24 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Сазонки д. | 20 м² | 8 сот. | 8 999 990 | 450 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Некрасовский пгт | 26,4 м² | 3,8 сот. | 4 950 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Лесная Полянка СНТ | 19,2 м² | 7,4 сот. | 4 600 000 | 239 583 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Носово д. | 20 м² | 7,8 сот. | 3 600 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Владычино д. | 24 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 11.04.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с садовым домом в объедение Лесное пгт Некрасовский! Преимущества объекта: Вид разрешенного использования: для дачного строительства. Границы установлены и участок стоит на кадастровом учете. Электричество проведено 15кВ. Кадастровый номер участка земли: 50:04:0070513:1762. Садового дома построен 2020 году 50:04:0070513:2155 Дороги чистят, мусор вывозят. Закрытый въезд на территорию поселка. В основном проживают в посёлке круглый год. Преимущества инфраструктуры: Железнодорожная станция "Трудовая" находится в непосредственной близости от вашего дома. Участок всего в 30 км от МКАД по Дмитровскому и Рогочевского шоссе. 15 минут до канала "Имени Москвы" с ухоженными пляжами и красивым парком Героев. Недалеко от дома школы, детские сады, аптеки, Яхромская городская больница, стоматология,парикмахерские, салоны красоты, пруды и реки и магазины. Не упустите свой шанс приобрести данный объект недвижимости. Звоните для получения дополнительной информации и записи на просмотр! Дополнительно: 1 собственник. Свободная продажа. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.