Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Кушки д., Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Вербилки ≈1,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6812
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Труд СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 157 / 33 180 / 52 500 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 989 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 890 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 790 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 591 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 051 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Красная Пресня СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Взлет СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 148 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зодчий-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сокольники-ГС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Взлет СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Пресня СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вербилки СНТ | 56,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бельское д. | 67 м² | 7 сот. | 3 517 000 | 52 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Связист России СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 157 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 2 250 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 050 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся добротная, уютная дача в с/т "Строитель". Д. Кушки, Талдомский район, Московская область. Дом из бруса, 2-этажный, проконопачен и утеплен, снаружи обшит виниловым сайдингом. Фундамент: бетонные блоки, заглубленный, крыша: металлопрофиль. Площадь дома 60кв. М. 1-м этаже: терраса, кухня, 2 комнаты. На 2-м этаже: просторная. Комната. Состояние жилое, хорошее. В доме свет, вода-летний водопровод, отопление: печь в кухне и камин в комнате, конвекторы, туалет на. Улице. Участок 6 соток, угловой по улице, огорожен кованым забором и. Рабицей (с соседями), есть въездные ворота. Участок ухожен, есть. Садовые дорожки, посадки. На участке баня, водонагревателем, есть. Горячая вода, хоз. Постройка для хранения садового инвентаря.! взрослый собственник. Прямая продажа. Есть межевание. Дом и участок. Зарегистрированы. Документы готовы к сделке. Вокруг хвойный лес с соснами, черникой, грибами, чистейший воздух. Рядом река Дубна с пляжем, можно порыбачить. Вокруг пос. Вербилки с. Развитой инфраструктурой, замечательные дачные поселки. Загородный. Отель "Country Resort" с ресторанами и пляжами. Транспортная. Доступность: от ст Вербилки до д. Кушки автобус 3, далее пешком 10. Минут. Оперативно покажу, звоните.