Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Поречье СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 56 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 26.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 644 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −2,28 млн ₽, маржа −156 %, ROI −61 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Орудьево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6809
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Бауманец СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дядьково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дядьково д. | 6 сот. | 627 000 | 104 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 692 / 34 954 / 66 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 735 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 461 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 279 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −156 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Союз-2 СНТ | 60 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трансмаш-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 849 000 | 36 980 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Теряево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Фронтовик СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Взлет СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 099 000 | 22 896 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Запрудня пгт | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Долгие Пруды СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135108044 Продается дача в Дмитровском районе, в районе д. Дядьково, снт Поречье. Участок крайний, правильной формы, огорожен со всех сторон. На участке расположен зарегистрированный 2-х этажный каркасный дом 56 кв. Метров, на первом этаже 2 комнаты, кухня и терраска, на втором этаже одна комната. Проводка полностью поменяна. Действующая печка. Газ в балонах. Летний водопровод заведен в дом. Так же на участке зарегистрировано строение 19 кв. Метров, в котором расположен туалет и душевая. На участке есть гараж, парник. Участок ухоженный, растут плодоносный кусты. Остановка общественного транспорта в 1 км. От снт. Есть водоем для купания. Мазагин. Один взрослый собственник.