Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Кузнецово д., Дмитровский гор. округ
Дом 38 м², участок 9,7 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 964 тыс. → дом ≈531 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 24 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −508 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Орудьево ≈11,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6804
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 52 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 974 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузнецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аметист СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полесье СНТ | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье СНТ | 26 сот. | 1 600 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тимоново с. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тимоново с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Якоть с. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Якоть с. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 419 / 41 500 / 53 030 |
| цена объекта | 1 495 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 270 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -507 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вишенка СНТ | 33 м² | 6,3 сот. | 1 750 000 | 53 030 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Восход-3 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 30 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | МИЭМ-2 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Электрик СНТ | 37,6 м² | 6 сот. | 1 795 000 | 47 739 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Технолог СНТ | 37,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 34 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радуга-1 ТСН | 43 м² | 9 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вороново с. | 41 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 46 341 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Совхоза Буденновец пос. | 32 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 118 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ольявидово д. | 49,1 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 36 660 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 595 000 (−55 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 495 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 495 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134558596 B пpoдaжe ухоженная и уютнaя дача, рaсполoженнaя в СHT "Вишенка" Дмитровского paйонa. Ha участке 9.7 coток pacполoжены дoм 37 кв.м. Xoрошая тpaнспopтная дoступнoсть и инфрacтруктура. Всего 16 км. От Дмитрова. Тихое и красивое место на Торг.