Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Пальчино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 412 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 28 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −361 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6802
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 175 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пальчино СНТ | 20 сот. | 798 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пальчино СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повелье СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пальчино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 56 666 / 80 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -361 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ярыгино СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Загорские Дали пос. | 30 м² | 14 сот. | 2 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, участок 10 соток. Живописный район, соседи только с одной стороны. Электричество проведено. На участке плодовые деревья, кусты. Обжитой дачный поселок. Территория Снт огорожена, охраняется. Возможно круглогодичное проживание (дороги чистят). Удаленность от Мкад 76км. Ярославское или Дмитровское шоссе. По границе Снт идёт ручей.