Дмитровское ш., 48 км от МКАД
Торбеевские Зори СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 66,5 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 27.06.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 279 тыс. → дом ≈821 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −301 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 62 км ≈7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6800
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Торбеевские Зори СНТ | 13,7 сот. | 900 000 | 65 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торбеевские Зори СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имбушка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ярыгино д. | 24 сот. | 870 000 | 36 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Имбушка СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Имбушка СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ярыгино д. | 11,2 сот. | 1 800 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ярыгино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 230 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 34 286 / 41 528 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 864 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -301 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Москвич СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Москвич СНТ | 70 м² | 7,3 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 70 м² | 7,5 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лазарево СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Васильевское с. | 77,4 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 67 183 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 80 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Думино СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Энергия-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 41 528 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 555 000 | 39 308 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 24.08.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 100 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107708895 Описание Объекта. Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается участок 7,5 соток с домом, расположенный в Сергиево-Посадском районе в д. Тарбеево, Снт "Торбеевские зори". Тихое и красивое место с очень красивым видом. О Доме. На участке находится недостроенный дом из бруса 66,5 м2. Год постройки 2017. ОБ Участке. Участок ровный 7,5 соток, на котором посажены плодово-ягодные деревья и кустарники. Участок огорожен по периметру с 3 сторон. Категория земли: земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: для садоводства. Коммуникации. Электричество 7 квт., летний водопровод. Инфраструктура. Ближайший населенный пункт д. Ярыгино и Васильевское (здесь есть школа, магазины, ДК, проходят праздники, мероприятия, библиотека, храм, ходит школьный автобус для детей). Рядом автобусная остановка с регулярным автобусным сообщением с городами Сергиев Посад и Хотьково. Рядом с д. Тарбеево св. Источник имени Сергия Радонежского. В Васильевском большой благоустроенный водоем с пляжем. Красивое место для жизни. Круглогодичный проезд. Зимой дороги чистят. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ- компания, которую рекомендуют друзьям! - Услуга ипотечного брокера. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости.