Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Прибор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 56,7 м², участок 6 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 90 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,54 млн / целевая ≈5,89 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,72 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Игнатьево ≈7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №680
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 134 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 552 / 112 295 / 118 182 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 213 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 718 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 55 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 118 182 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Юбилейный СНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 61 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 112 295 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Цибино д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 60,3 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 552 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Территория СНТ расположена среди лесного массива, есть река. На участке два дома, второй используется как летняя кухня. В основном - на первом этаже 3 комнаты, на втором одна большая. Туалет и душ находятся в отдельной постройке. На участке установлена теплица, есть хозблок для хранения садового инвентаря и инструментов.