Дмитровское ш., 98 км от МКАД
Станки д., Талдомский гор. округ
Дом 120 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.07.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 319 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈18,4 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6792
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 44 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Станки д. | 10 сот. | 225 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Станки д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станки д. | 8,7 сот. | 980 000 | 112 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станки д. | 27 сот. | 1 200 000 | 44 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шабушево д. | 22 сот. | 400 000 | 18 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шабушево д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ермолино д. | 10 сот. | 375 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ермолино д. | 20 сот. | 675 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ермолино д. | 50 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ермолино д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 828 / 48 478 / 75 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 285 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 609 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 171 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Шабушево д. | 145 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 24 828 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кошелево д. | 100 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 75 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ермолино д. | 88,7 м² | 17 сот. | 4 300 000 | 48 478 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 01.09.2025 | 2 499 999 (−1) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 000 000 (+500 001) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается теплый дом от собственника для круглогодичного проживания. Есть все необходимое. Школа, детский сад, больница, магазин Пятерочка. Очень вкусная вода в колодце. Через дорогу храм. По границе участка течет живописная речка. Рядом в лесу грибы и ягоды. В нескольких километрах река Волга!