Дмитровское ш.
Химки г., Химки гор. округ
Дача 49 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈996 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 67 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Левобережная ≈1,4 км по прямой; до МКАД на машине ≈3 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6788
Рейтинг 15/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 4 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 36 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 995 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 966 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 11,3 сот. | 12 000 000 | 1 061 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 33 сот. | 19 370 000 | 586 970 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Нива СНТ | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 11 400 000 | 1 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 7 сот. | 6 960 000 | 994 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 8,6 сот. | 14 000 000 | 1 627 907 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 8,6 сот. | 18 000 000 | 2 093 023 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 4,8 сот. | 8 500 000 | 1 770 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 292 / 67 896 / 68 367 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | 48 м² | 7 сот. | 3 250 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Хлебниково д. | 49 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 68 367 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | 47 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 68 085 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | Кардо-Лента пос. | 49 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 63 265 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Нахабино пгт | 48 м² | 8 сот. | 3 230 000 | 67 292 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 8 сотках ровный, аккуратно огороженный забором, с круглогодичным подъездом, а это значит, что приезжать сюда можно в любую погоду и в любое время года без лишних хлопот; всего 8 минут спокойным шагом до Мцд Подрезково и вы уже на пути в Москву без пробок и нервотрёпки, при этом детский сад, школа, супермаркеты, аптеки и автобусные остановки буквально в двух шагах; сам дом, конечно, ждёт ваших заботливых рук и небольшого освежающего ремонта отличный повод сделать его по-настоящему своим; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, всё необходимое уже предусмотрено. Звоните, с удовольствием расскажу подробности и покажу всё вживую!