Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Воргаш д., Талдомский гор. округ
Дом 48 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 890 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 64 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 272 тыс. → дом ≈618 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈756 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈718 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: вода — есть; септик.
До ст. Лебзино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6783
Рейтинг 71/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 73 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 272 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воргаш д. | 14 сот. | 260 000 | 18 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воргаш д. | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воргаш д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воргаш д. | 30 сот. | 539 000 | 17 967 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Квашенки с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 783 / 52 000 / 111 111 |
| цена объекта | 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 756 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 652 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 513 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 717 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Карачуново д. | 48,9 м² | 18 сот. | 1 700 000 | 34 765 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Людятино д. | 46,3 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 197 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ахтимнеево д. | 48,6 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 49,7 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 76 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 47,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 50 м² | 10,5 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Великий Двор с. | 41 м² | 15,7 сот. | 1 700 000 | 41 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сотское д. | 54,3 м² | 14,4 сот. | 1 400 000 | 25 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 52 м² | 8,8 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 54 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 890 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Истоки. Ходят маршрутки от ж-д ст. Талдом и Лебзино. Огороженная территория посреди леса со шлагбаумом и охраной. Свет, вода, септик. Интернет подключен. Грибы, ягоды и рыбалка в шаговой доступности. Есть магазин. Можно жить, дом тёплый. Также на участке есть бытовка. Дом 48кв. М. Добротный фундамент. Участок 15 соток. Установлены прочные столбы для забора.