Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 15 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,72 млн → дом ≈779 тыс. ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 67 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Дубна ≈3,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6782
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 196 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,4 сот. | 14 115 000 | 1 501 596 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,5 сот. | 5 100 000 | 680 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 11 сот. | 3 900 000 | 354 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 350 000 | 310 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 12 сот. | 5 200 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 80 000 / 175 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 191 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 003 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 322 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Дубна СТ | 12 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Репка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Зорька СНТ | 15 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Репка СНТ | 17 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 244 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ольховик д. | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 16.12.2024 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик для отдыха, хоз. Сарай, кусты смородины, крыжовник, клубника, деревья яблони, вишни. Теплица 6*3 метра, колодец(вода есть всегда чистая, можно пить) туалет(деревенский на улице), электричество, в 10 минутах ходьбы остановка, там же небольшой магазинчик, участок 9 соток, земля хорошая обработанная, в 15 минутах ходьбы река Дубна, хороший отдых рыбалка, в конце сектора лес много грибов. Участок расположен недалеко от города 10 минут на машине, для реального покупателя возможен уместный торг.