Дмитровское ш., 44 км от МКАД
Новое Гришино пос., Дмитровский гор. округ
Дом 50,4 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 631 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈908 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,41 млн / целевая ≈3,97 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈70 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Морозки ≈7,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6780
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 004 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новое Гришино пос. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новое Гришино пос. | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новое Гришино пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новое Гришино пос. | 8,7 сот. | 1 133 000 | 130 230 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новое Гришино пос. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 10,4 сот. | 1 502 800 | 144 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 22 сот. | 3 292 500 | 149 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 8,5 сот. | 1 231 140 | 144 840 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 908 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 87 157 / 160 714 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 190 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 528 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 70 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Речник СНТ | 50,4 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сазонки д. | 51 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сазонки д. | 50,4 м² | 8 сот. | 8 100 000 | 160 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Грибки СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лотосово д. | 49 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Селевкино д. | 55 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 103 636 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Морозовские усадьбы КП | 47,1 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 126 327 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Морозки СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 6 250 000 | 126 008 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Горки Лайф КП | 55 м² | 6,9 сот. | 4 450 000 | 80 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 13.04.2026 | 3 999 999 (−1) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 800 000 (−199 999) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 92621600. Продаётся отличная дача не далеко от Москвы. Территория закрытая, участок в конце улицы, а за домом начинается лесная полоса где можно собирать грибы и ягоды). Домик не большой, двухэтажный,но очень уютный. На первом этаже находится комната, гостинная и кухня. Второй этаж - это мансарда ( при желании можно утеплить и сделать ещё одну жилую комнату). Элекричество в домике есть, водоснабжение центальное. На участке также имеется баня. Все постройки зарегистрированны. В 10-ти минутах от участка есть маленькое озеро где можно искупаться после рабочего, садового дня и рыбу половить) Но самое интересное, это то, что прямо напротив нашего домика живёт председатель СНТ (поверьте это очень выгодное соседство) Так же возможна прописка на данном участке. Мы открыты для разговоров о цене! Звоните, записывайтесь на просмотры) Прпедложение очень выгодное!