Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Ивушка-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 35 м², участок 8,5 сот., бревно, 2015 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 595 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 53 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −736 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Каналстрой ≈2,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6779
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 263 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивушка-2 СНТ | 7,5 сот. | 7 500 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивушка-2 СНТ | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родничок-1 СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветла СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родничок-1 СНТ | 10 сот. | 1 240 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветла СНТ | 9,5 сот. | 430 000 | 45 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дорожник СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энерготранс СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пион СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фабрики 1 Мая пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 53 333 / 169 014 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -735 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Куминово пос. | 30 м² | 10,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 35,5 м² | 6,9 сот. | 6 000 000 | 169 014 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Станколитовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ДОМ НЕ ОФОРМЛЕН. ПОД ИПОТЕКУ НЕ ПОДХОДИТ! Продажа отличной дачи в 10 мин.транспортом ог г. Дмитров. Адрес: Российская Федерация, Московская область, Дмитровский р-н, СНТ "Ивушка-2". земельный участок 8.5 соток, ухоженный. Летний домик 35 кв.м. 2х этажный. материал стен дерево. с/у на улице, оборудован. На участке расположены две бытовки, деревянная беседка, сруб бани из оцилиндрованного бревна 6х4 кв.м. (часть материалов для бани куплена и остается). Ухоженный участок с плодово-ягодными насаждениями, отличный круглогодичный подъезд, участок огорожен, хорошие соседи. В СНТ есть пруд для рыбалки. До г. Дмитров 5 км. Более подробная информация по телефону.