Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Дружба СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 30,4 м², участок 5,6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 609 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈408 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −168 %, ROI −63 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Цемгигант ≈2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №677
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 072 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 408 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 43 000 / 76 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 238 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 173 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 746 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −168 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колыберево СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 1 390 000 | 46 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гранит СНТ | 30 м² | 6,7 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Отдых СНТ | 30,8 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 55 195 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Цементник СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 999 999 | 31 250 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Цементник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Колыберево СНТ | 29 м² | 6,3 сот. | 1 650 000 | 56 897 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Пески СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 190 000 | 39 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 28 м² | 6,8 сот. | 1 650 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на берегу Москвы реки. Все готово для жизни с весны до осени. Жить на природе - теперь не подвиг, а удовольствие. Представьте: утро начинается не с шума соседей за стенкой, а с пения птиц и чашки кофе на собственной веранде. А вечером