Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Воргаш д., Талдомский гор. округ
Дача 27 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 22.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 272 тыс. → дом ≈928 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 11 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈906 тыс. → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Лебзино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6762
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 272 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воргаш д. | 14 сот. | 260 000 | 18 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воргаш д. | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воргаш д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воргаш д. | 30 сот. | 539 000 | 17 967 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Квашенки с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 203 / 34 783 / 150 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Воргаш д. | 24,3 м² | 14,9 сот. | 800 000 | 32 922 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Садовод СНТ | 33 м² | 11 сот. | 1 000 000 | 30 303 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Нива СНТ | 24,1 м² | 14 сот. | 270 000 | 11 203 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Оптик СНТ | 30 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Нива СНТ | 23 м² | 10 сот. | 800 000 | 34 783 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ольховик д. | 20 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Старая Хотча д. | 35 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Оптик СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Островок СНТ | 35 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.11.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 03.02.2026 | 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 1 200 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучше писать в телеграм. Снт огорожено. Лес в 5 минутах ходьбы. Водоёмы, грибы и тд. Заповедная зона. Ходит маршрутка 23 от Талдома. Вода подключена из колодца в дом. Отопление печное и электропечки. Септик. Электричество проведено. Мощный wifi. Мебель. Можно жить круглый год. Есть куда приложить руки. В документах только участок. В этом году произведена замена нижних полов первого этажа. Установлено дистанционное видеонаблюдение на участке и всём Снт. Проезд через шлагбаум и пост охраны. Соседей почти нет.