Дмитровское ш., 61 км от МКАД · земля с домом
Очево д., Дмитровский гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке каркасный летний домик 20 м. Кв. 2024 года постройки.»
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 15.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,08 млн → дом ≈120 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,24 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈988 тыс. → от пессимистичной прибыль −432 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6761
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 74 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 080 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Очево д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Очево д. | 6 сот. | 719 000 | 119 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жуковка д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жуковка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жуковка д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жуковка д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жуковка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Княжево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 211 / 60 000 / 125 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 988 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Камелия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Орудьево с. | 20 м² | 9,4 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орудьево СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 380 000 | 69 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Дмитровские просторы КП | 20 м² | 7,9 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Жаворонок СНТ | 19 м² | 6 сот. | 650 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Пулиха д. | 20 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 730 000 | 36 500 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 1 350 000 | история площадки |
| 12.01.2026 | 1 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.02.2026 | 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 999 999 (+999) | история площадки |
| 15.04.2026 | 850 000 (−149 999) | история площадки |
| 08.05.2026 | 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 1 300 000 (+350 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня Очево, Дмитровский городского округ. В деревне родник, проточный пруд, пляж. Асфальтированная дорога. Участок правильной формы 8 соток, в черте деревни ( ежегодно платите только налог, никаких взносов!). Есть возможность расширить участок на 2-3 сотки. Категория замель указана ниже: "*земли населенных пунктов категория: садоводство*". На участке каркасный летний домик 20 м. Кв. 2024 года постройки. Электричество 3 фазы на столбе, установлен современный счётчик с пультом, распределительный щит. Земля плодородная, хорошие соседи.